Зачем вносить изменения в генеральный план Тюмени?

- Первое, что необходимо учитывать и чего придерживались при подготовке предложений для внесения изменений в новый генеральный план города Тюмени, – это «Идеология комплексного проекта». Именно она обеспечивает единство стратегических градостроительных, тактических решений и процессов регулирования земельно-имущественных отношений. Преемственность названных решений достигается за счет применения методов комплексного сравнительного анализа существующего состояния и использования городских территорий, определенных стратегией социально-экономического развития, действующей градостроительной документации, установленных прав на недвижимость и выявленных между ними противоречий. 

С момента принятия генплана прошло три года. Это не много для стратегического документа, но и не мало, если учитывать глобальные изменения в экономике, в обществе, в правовом поле, произошедшие за этот период.

- Изменение качественных и количественных параметров развития города в соответствии с новой стратегией социально-экономического развития Тюмени.

- Уточнение отдельных планировочных решений с учетом переосмысления заведомо нереализуемых положений действующего генерального плана на основе выбора наиболее экономически обоснованного варианта, сводящего к минимуму муниципальные и коммерческие риски.

- Устранение накопленных конфликтов между действующим генеральным планом и принятыми градостроительными решениями на уровне проектов планировки и выданных разрешений на проектирование и строительство конкретных объектов.

- Гармонизация общественных интересов и существующих земельно-имущественных отношений между правообладателями земельных участков и принятыми градостроительными решениями.

- Приведение состава и содержания генерального плана в соответствие с требованиями нового градостроительного законодательства, в том числе определение зон размещения объектов местного и регионального  значения. 

Качество жизни – важнейший критерий глобальной конкуренции городов, обострившейся в XXI веке не только в России, но и во всем мире. На основе расчетов параметров развития города в зависимости от прогноза демографических и социально-экономических изменений, определенных стратегией социально-экономического развития, решаются задачи пространственного размещения необходимых объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, расположения жилых, общественно-деловых, рекреационных и производственных зон.

Отталкиваясь от определенных характеристик планируемого качества жизни населения, в генеральном плане закладываются основы для создания условий формирования качественной среды жизнедеятельности. Такие условия создаются комплексными архитектурно-планировочными и инженерно-экономическими методами с использованием правовых механизмов и самых передовых информационных технологий. 

Новые стратегические социально-экономические направления развития города решают задачи пространственных преобразований, что и должен делать генеральный план. К таким задачам относятся:

- снижение транспортной перегрузки центральной части города не только за счет совершенствования самой транспортной схемы, но и посредством перераспределения зон притяжения транспортных потоков;  

- гармонизация социальной «карты» города не только за счет увеличения количества учреждений социальной сферы, но и путем распределения их по районам города с учетом системы размещения центров жилых и промышленных районов;

- усиление многофункционального профиля экономики Тюмени как основы ее устойчивого развития за счет развития малого и среднего бизнеса; 

- усиление потенциала и конкурентоспособности промышленного комплекса Тюмени за счет обновления основных производственных фондов, ускоренного развития наукоемких и высокотехнологичных производств, а также последовательного увеличения объемов промышленного производства;

- поддержка и продвижение малых и средних предприятий, способных к инновациям, формирование кластеров инновационной экономики – технопарков с гибкой планировкой и структурой;

- значительное повышение роли Тюмени как крупного торгово-транспортного центра на основе комплексного развития всех видов внешнего транспорта, а также связанных с ним экспедиторских, финансовых, логистических и страховых услуг;

- развитие науки путем формирования крупных научно-инновационных центров на базе научно-исследовательских институтов нефтегазового комплекса, иных подразделений, занимающихся наукой в составе вузов, а также путем создания научно-инновационных центров и технопарков;

- превращение Тюмени в центр подготовки квалифицированных кадров общероссийского значения с увеличением числа иногородних студентов не менее чем в 1,5 раза;

- развитие объектов коммерческо-деловой сферы на базе строительства новых бизнес-центров;

- развитие крупных специализированных медицинских центров на базе научно-исследовательских, учебных и иных медицинских учреждений;

- создание уникальных и специализированных спортивных сооружений, обеспечивающих возможность проведения крупных общероссийских и международных соревнований;

- развитие оздоровительных учреждений, обеспечивающих возможности отдыха и лечения как жителей Тюменской области, так и жителей прилегающих территорий;

- увеличение объемов финансирования нового строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, социально значимых объектов обслуживания населения города, социального жилья, а также капитального ремонта жилфонда Тюмени.

Также на основе анализа представления тюменских жителей о характеристиках современной качественной жилой среды градостроительные преобразования, отраженные в генеральном плане, коснулись и жилых территорий, планировка которых максимально ориентирована на компактную квартальную застройку, а пространственно-функциональные решения соответствуют следующим условиям: доступность и достаточность всех видов услуг, многофункциональная  застройка с преимущественным расположением на первых этажах объектов обслуживания, комфортная городская среда с высоким качеством архитектуры пространства, разделение территорий жилых зон на частные и общественные территории, что обеспечит реализацию принципа безопасности и противодействия социальному расслоению общества. 

Решения генерального плана принимаются в результате поиска наиболее верных планировочных вариантов уточняющего характера, максимально снижающих  риски возможных ошибок или противоречий.  На этом этапе мы использовали понятие градостроительной ценности, которая представляет собой меру способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию.

Количественным измерителем градостроительной ценности территории можно считать рыночную стоимость (цену) объекта недвижимости, который расположен на данной территории. В условиях рыночной экономики именно цена объекта показывает насколько значимым, полезным и соответственно ценным является этот объект для потребителей или, говоря иначе, – для жителей города.

В свою очередь сопоставление рыночной цены объекта недвижимости и затрат на его строительство дает представление о том, насколько прибыльным данный инвестиционный проект может быть для инвестора – бизнеса, муниципалитета, государства, гражданина.

Достижение поставленной цели требует скрупулезной проработки всех принятых решений – как на уровне проектов планировки, так и посредством анализа различной разрешительной документации на разных стадиях инвестиционных циклов в строительстве. Учитывая невозможность полного исключения скопившихся конфликтных ситуаций, в предложениях по внесению изменений в генеральный план нами даны наиболее компромиссные пути сглаживания сложившихся ситуаций. Это может быть достигнуто путем внесения в действующий документ не очень значительных отклонений от утвержденных ранее – не меняющих основные аспекты развития городского пространства. Такие проблемы следует широко обсуждать, необходимо признать возможные значительные потери городского бюджета за счет отмены принятых ранее решений в нарушение генерального плана. 

Наряду с анализом случаев нарушений генерального плана необходимо тщательно проверять, насколько решения генерального плана затрагивают интересы добросовестных собственников недвижимости. В процессе подготовки предложений по внесению изменений в генеральный план были детально изучены данные государственного кадастра недвижимости о зарегистрированных правах на земельные участки. Также были проработаны многочисленные обращения граждан, обеспокоенных тем, что действующий генеральный план нарушает их права. Все обращения, не являющиеся принципиально «вредными» для генерального плана, были удовлетворены. Общее число обращений приближается к 700. Положительные решения для заявителя приняты примерно по 90% из них. Остальные отклонены частично или полностью как недопустимые.

Для того, чтобы решения территориального планирования могли быть в полной мере реализованы как в проектах планировки, так и в правилах землепользования и застройки, в генеральном плане необходимо предусмотреть размещение объектов капитального строительства регионального и местного значения. Объекты регионального значения предусмотрены планом реализации схемы территориального планирования Тюменской области, принятым в 2010 году, а перечень объектов местного значения, в обобщенном виде присутствующий в действующем генеральном плане, уточнен в соответствие со стратегией социально-экономического развития и расчетами, выполненными в составе работ по комплексному проекту. 

В результате проделанной работы все решения гармонизированы между собой, согласованы со всеми заинтересованными лицами со стороны заказчика и преобразованы  в единый генеральный план, который включает в себя утверждаемые объекты градостроительного регулирования: границу городского округа, функциональное зонирование, зоны размещения объектов регионального и местного значения.

Комплексный подход обеспечивает процедуры согласования и публичных обсуждений достаточными информационными ресурсами. Рассматривая решения генерального плана, мы иллюстрируем ответы на частные вопросы через материалы проектов планировки. Что касается ответов на вопросы стратегического значения, их мы можем аргументировать решениями стратегии социально-экономического развития.

Генеральный план не являлся и не является догмой, фиксированным документом, который, будучи составлен один раз, последовательно претворяется в жизнь, несмотря ни на что. Как любой стратегический документ, как бюджет, генеральный план должен пересматриваться регулярно, в него нужно вносить изменения, соответствующие изменениям в обществе, в экономике и в политике. Наряду с документальным образом наш генеральный план представляет собой электронную модель городской структуры, которая обладает достаточной гибкостью, чтобы решать сложные задачи будущего развития в зависимости от множества вариантов социально-экономических изменений и политических вызовов.

Внимание! 6-7 декабря 2011 года состоятся публичные слушания по проекту генерального плана города Тюмени. Место проведения – зал заседаний Тюменской городской думы (ул. Первомайская, 20).