0
Конец года – не время для крупных покупок, так считают многие жители региона, оставляя финансы на праздники, а важные решения – на начало года. Однако рынок недвижимости подчиняется иным правилам и дает возможность значительно сэкономить при покупке квартиры именно в последние дни уходящего года. Потому темой круглого стола, который организовал портал Megatyumen.ru, стало ипотечное кредитование в Тюменской области и покупка жилья по выгодным ценам.
Какое жилье предпочитают покупать жители Тюменской области в ипотеку?
Ольга Скосырская, руководитель Абсолют Банка в Тюмени
<p>– Тюменцы предпочитают брать ипотеку на вторичное жилье – доля таких сделок составляет около 80% и в 2020 году их число может вырасти до 85%.</p><p> </p><p>Это связано не только с тем, что в готовую квартиру можно заехать сразу после сделки, но и с ценовым паритетом. Разница между средней стоимостью квадратного метра первички и вторички не так значительна. Однако готовые квартиры дорожали быстрее – за год они прибавили в цене почти 20%, а новостройки – только 15%.</p>
Тенденция к росту стоимости жилья, по прогнозам, сохранится и в 2020 году, поэтому лучше не тянуть с покупкой квартиры, если нужно решить квартирный вопрос и накоплен первоначальный взнос в размере от 20% стоимости квартиры.
Тюменцы по-прежнему покупают просторную и комфортную недвижимость – средняя площадь в конце 2018 года составляла 45-51 кв. м и, несмотря на рост цен, параметр не уменьшился.
Средний ипотечный чек с начала года вырос – с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей. Мы ожидаем, что в 2020 году его сумма останется прежней или увеличится на 5-7% за счет роста цен на недвижимость.
При этом тюменские заемщики стали брать кредиты на более длительный срок, так получается уменьшить размер ежемесячных выплат. Если в 2017 году средний срок кредита составлял 15 лет, то к концу 2019 года он увеличился до 20 лет. Этому поспособствовала и тенденция к «омоложению» среднестатистического заемщика. За последние три года он «сбросил» 2,5 года – ему теперь 35 лет.
В чем, на ваш взгляд, заключается специфика именно тюменского ипотечного рынка?
– В первую очередь, тюменская специфика – большое количество дистанционных сделок по ипотеке. На заемщиков из таких регионов, как ХМАО и ЯНАО приходится значительная доля от общих объемов выдачи ипотеки. Северяне приезжают на осмотр квартиры и сделку издалека, и им крайне важно, чтобы все процессы шли по большей части онлайн, быстро и без проблем. Потому выбирают кредитные организации, которые способны выйти на сделку уже на следующий день после того, как собран весь пакет документов.
В связи с увеличением доли вторички до 80% с начала года в 2 раза вырос спрос на сделки в формате «ипотека на ипотеку», то есть залогового жилья. Вполне распространенная ситуация: люди берут в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, а потом, еще до полной выплаты кредита, решают улучшить свои жилищные условия. Наиболее частые причины продажи квартир в ипотеке – желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей) или переехать в другой район.
Важно, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, – более легкий объект для одобрения. Недвижимость, которая была приобретена за счет ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу объекта, следовательно, она отвечает требованиям банка и для покупателя риски каких-то сюрпризов ниже. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще.
К сожалению, пока что лишь единицы банков готовы оформлять такие сделки, но прогресс однозначно есть. Доля сделок в формате «ипотека на ипотеку» уже приближается к 15%, а через 3 года их может быть 30-35%.
Заработала ли госпрограмма «детской ипотеки» в Тюменской области в 2019 году?
– После того, как правительство продлило действие субсидированной ставки на весь срок действия ипотеки, то есть до 30 лет, интерес к программе действительно вырос. Кроме того, некоторые банки принимают маткапитал в качестве части первоначального взноса не только по стандартным программам, но и по «детской ипотеке». Это актуально, поскольку позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
Как результат, выдачи льготной ипотеки за 3 квартал 2019 года более чем на 40% превзошли результаты 2 квартала, а выдачи в октябре 2019 года – в 11 раз превысили результаты прошлого октября. Госпрограмма становится драйвером для первичного рынка недвижимости в Тюмени.
В октябре была зафиксирована самая низкая средняя ставка по ипотеке за всю историю РФ – 9,4% годовых. Будет ли снижение ставок продолжаться, станет ли следующий год рекордным для рынка?
– В первом полугодии 2020 года можно будет ожидать снижения средних ипотечных ставок по новым кредитам до 9% годовых. Это, безусловно, позитивно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов. По прогнозам, рынок ипотеки в Тюменской области в 2020-2021 гг. вырастет на 15-20%. При этом наиболее сильные игроки ипотечного рынка покажут рост выдачи жилищных кредитов на 30-50%. Но есть и сдерживающие факторы – например, увеличение цен на жилую недвижимость и крайне незначительный рост реальных доходов населения.
Стоит ли ждать дальнейшее снижение ставок тем, кто уже сейчас планирует покупку квартиры в ипотеку?
– Если у вас есть желание купить квартиру и накоплен минимальный первоначальный взнос от 20%, лучше не ждать еще большего снижения ставок. Ловите момент сейчас! Дело в том, что стоимость квадратного метра влияет на финансовую нагрузку заемщика в гораздо большей степени, чем ставка по ипотеке, если речь идет о разнице в 0,25-0,5 п.п. Кроме того, в такой ситуации выгодные по цене и качеству варианты «уходят» в первую очередь, а продавцы куда менее склонны давать скидки.
Именно сейчас, в декабре, виден ажиотажный спрос на жилую недвижимость. По сравнению с летними месяцами, количество ипотечных сделок увеличилось на 50%. Так что встретить Новый год в статусе хозяина новой квартиры вполне реально, но нужно начинать действовать уже сейчас.
Есть ли еще какие-то плюсы при покупке квартиры в декабре-январе?
Алиса Марандина, руководитель ипотечного направления компании «Этажи»
<p>– Спрос на ипотеку растет в течение года и снижается во второй половине декабря. Естественно, что к этому периоду банки запускают различного рода программы лояльности и предновогодние акции, а продавцы квартир на вторичном рынке готовы торговаться, чтобы завершить сделку до конца года. При этом стоимость недвижимости традиционно снижается в конце декабря и начинает снова расти уже ближе к февралю. Еще один плюс покупки жилья в конце года – это максимально короткий срок при получении налогового вычета.</p>
Как покупателю быть уверенным в «чистоте» сделки, о чем необходимо позаботиться, чтобы не попасть в руки мошенников либо не купить квартиру в залоге, с запретом рег. действий и т.п.?
– Лишь на первый взгляд может показаться, что купить квартиру в современных условиях – это просто и безопасно. На самом деле в таких сделках существует много нюансов и подводных камней, о которых могут знать только те, кто профессионально занимается недвижимостью. Проблемы могут возникать даже с квартирами, которые проверялись банками и были приобретены в ипотеку. Поэтому лучше, чтобы сопровождением занимались профессионалы, которые помогут выбрать выгодный вариант, оформят все необходимые документы и проконтролируют каждый этап сделки.
Что необходимо учитывать и продумывать перед приобретением жилья?
– Выбор квартиры нужно начать с выбора компании, которой вы доверяете, и специалиста в сфере недвижимости, выше я уже ответила, почему. Затем необходимо четко определить, в каком районе хотите купить недвижимость, диапазон цен, какие минимальные требования у вас к приобретаемому жилью, нужна ли квартира с ремонтом или возможен черновой вариант. Необходимо сразу учитывать инвестиционную привлекательность приобретаемой недвижимости и для каких целей жилье: одни варианты отлично подойдут для сдачи в аренду, другие – для проживания семьи, третьи – для молодых, четвертые – для людей пенсионного возраста. Обратите внимание на инфраструктуру района и не бойтесь смотреть все предлагаемые варианты, ведь зачастую в процессе осмотра приоритеты меняются.
Стоит ли обращать внимание на репутацию застройщика при выборе квартиры?
Дмитрий Антощенко, директор филиала компании «Талан» в Тюмени
<p>– Ответственный застройщик дорожит своей репутацией на рынке и использует только качественные материалы, работает с проверенными надежными поставщиками, подрядчиками, отсюда и минимальный риск того, что вы обнаружите неприятные сюрпризы при передаче квартиры. </p><p></p><p>К тому же клиенториентированные застройщики обычно готовы к любому удобному для клиента способу покупки недвижимости, а клиента всегда сможет проконсультировать ипотечный брокер, это специалист в штате застройщика, у которого есть актуальная информация по всем процентным ставкам банков и специальным программам.</p>
Чем больше планировок в жилом комплексе, тем больше выбор и разброс цен. Кроме того, на стоимость жилья влияет локация объекта: как правило, дороже всего квартиры в центре и в тех районах, где уже налажена инфраструктура. На стоимость влияет даже вид из окна: наценка может достигать 10% – в домах с видом на набережную, панораму центра города или парковые зоны. Квартиры с видовыми характеристиками на верхних этажах могут стоить дороже, при этом на нижние этажи, как правило, применяется коэффициент, понижающий стоимость, но по качеству эти квартиры не уступают высотным. Имеет значение стадия строительства: чем ближе к сроку сдачи дом, тем выше стоимость квартир. Нередко застройщики организуют маркетинговые акции с ограниченным сроком действия, в период которых можно купить квартиру дешевле.
Какие плюсы для горожан в покупке новостройки, а не вторичного жилья?
– С каждым годом технологии строительства совершенствуются, появляются современные проекты, в которых есть все необходимое для комфортной жизни с развитой инфраструктурой, улучшенными планировками, дизайнерскими холлами, авторским благоустройством, умными решениями. Сегодня прогрессивные застройщики продают не просто квадратные метры, а формируют комфортное пространство для жизни.
Другим преимуществом покупки квартиры в новостройке является сниженная процентная ставка по ипотеке, программы лояльности между банком и застройщиком, программы с государственной поддержкой позволяют значительно снизить выплаты процентов по ипотечному займу.
Следующий положительный аспект – уверенность, что вы являетесь единственным собственником квартиры, кроме вас на нее точно претендовать никто не сможет. К тому же в новостройках у покупателя есть выбор: подъезда, этажа, планировки и даже вида из окна, чего не скажешь о вторичной недвижимости. А если стоит задача улучшить жилищные условия не только у вас, но и у других членов семьи, то купить квартиры в одном жилом комплексе и жить рядом – самое правильное решение.
