Опыт ипотеки глазами банкира: "Это нормально – работать на себя, а не на ипотеку"

Ольга Сюзева – одна из многих жительниц Тюмени, которая купила свою квартиру в ипотеку. Ее история интересна нам, прежде всего тем, что героиня интервью не простой заемщик, а управляющий операционным офисом Абсолют Банка – одного из крупнейших ипотечных банков в стране и области. Ольга поделилась с нами личным опытом – что она пережила сама, оказавшись на месте клиента и «примерив» тот самый продукт, который предлагала много раз.

- Есть мнение, что сами банкиры стараются кредиты не брать, потому что очень хорошо осведомлены обо всех подводных камнях. Ольга, вы купили квартиру почти год назад. Как пришли к решению о том, что пора войти в ипотеку и отказаться от аренды жилья?

- Долгое время я колесила по стране, строила карьеру, так что думать о своем постоянном месте под солнцем мне тогда было некогда. Сама я родом из маленького города Ревда в Свердловской области, но пришлось поработать много где – в Смоленске, Новокузнецке, Костроме, Кургане.

После Кургана поступило предложение переехать в Тюмень. На тот момент я не была там ни разу, но опыт адаптации в незнакомых городах у меня уже был, поэтому я не испугалась.

Честно говоря, в первое время я даже не задумывалась о покупке собственных квадратных метров в Тюмени. Наверное, потому что я тогда еще не знала, что останусь тут и «пущу корни». Поэтому снимала квартиру, причем довольно дорогую – после активной работы хотелось комфорта. А вот года через полтора, я даже четко помню момент, когда это было – в мае… Цвели яблони – и вот тут-то меня просто накрыло желанием купить свою квартиру. Я поняла, что не готова в очередной раз платить внушительные деньги за аренду какой-то посторонней женщине. Она-то, конечно, рада, что у нее такой хороший жилец, а что получаю я?

- Как Вы определились, что это будет – новостройка или вторичка? Это ведь один из ключевых вопросов, которые волнуют тех, кто присматривает жилье в ипотеку.

- Изначально у меня была четкая позиция – дом «с чистого листа» и все – только новостройка. Чтобы современная планировка, инфраструктура. Нарисовала себе, в общем, идеальную картину. Однако начала ездить, смотреть объекты, и после первых трех походов мой интерес к новостройкам как-то угас. Я слышала – «это будет готово через год», «это – через три квартала», и так далее. А я такой человек, которому надо «здесь и сейчас». Если я захотела что-то, я не могу ждать. Думаю, у многих так. И в этот момент я резко переключилась на вторичку. Рассматривала, конечно, не старый фонд, а новый, сданный в эксплуатацию совсем недавно. Это ведь, по сути, тоже вторичка.

Когда Тюмень начала застраиваться, было много инвесторов среди «северян», и они скупали квартиры. Кто-то хотел зарабатывать на аренде, кто-то планировал через несколько лет поселиться сам, кто-то просто так вкладывал деньги. Было много квартир, в которые за несколько лет после покупки так никто и не заезжал. После четвертого или пятого просмотра я определилась с объектом. Пошла на компромисс: выбрала однушку, потому что понимала – две комнаты я по деньгам не потяну, но зато в центре. Впрочем, однушка у меня непростая, из нее вполне можно было выкроить двухкомнатную квартиру, потому что площадь 61 кв. м. Мне чрезвычайно понравилась планировка, простор, и то, что отделка – черновая. Я сделала такой ремонт, какой и хотела, причем всего за два месяца. Мне повезло: просто дала прорабу ключи, ни разу не приходила с проверками-осмотрами, а потом приняла результат. И все было идеально. Я заехала в квартиру и поняла – ну вот, я самый счастливый человек на свете.

- Как вы копили первоначальный взнос?

- С трудом. Тут я не исключение из правил. Тяжело копить, тем более, когда не стоит задача купить квартиру. У меня ведь желание порвать с арендой возникло спонтанно, до этого я витала в облаках и ни в чем себе не отказывала. Ну и что? Желание было, а со взносом проблема. Конечно, накопления были, но совсем небольшие, поэтому пришлось «поскрести по сусекам». И я еле-еле набрала на минимальный первоначальный взнос. Сейчас, кстати, большинство клиентов останавливается на минимальном размере первоначалки, это тренд. Заплатил 15% от стоимости жилья, остальное добил кредитом – и все, у тебя есть дом.

- Когда вы задумывались об ипотеке, то как-то примеряли на себя ежемесячный платеж, думали, какая именно сумма будет по силам?

- Мое мнение – оптимально тратить на ипотеку не более одной пятой от заработной платы. И уж точно не больше половины. 30-40% от ежемесячного дохода – тоже нормально, чтобы не напрягаться, спокойно кушать, одеваться, отдыхать. Мой ежемесячный платеж как раз составляет одну пятую от зарплаты, я специально так подогнала срок кредита. Я могла бы его взять на 10 лет, но взяла на 15. Не стала загонять себя в жесткие рамки экономии ради быстрой выплаты кредита, и другим не советую. Мы же молоды, хотим всего и сразу, съездить в отпуск за границу, купить красивые туфли, сумку, порадовать себя ужином в ресторане… А тут 10 лет себя ограничивать, жить в аскезе – зачем? Возможно, через 10 лет мне все это будет не нужно, я ведь не знаю, как сложится жизнь, и никто не знает. Поэтому я решила, что хочу работать в основном на себя, а не ипотеку. Это нормально – так хотеть.

- Какие «подводные камни» обнаружили при оформлении ипотеки, что для вас как для банкира стало поводом удивиться и задуматься?

- Оформив ипотеку, я приобрела не только жилье, но и ценный профессиональный опыт. Если раньше на процесс оформления кредитов я смотрела только со стороны банка, то тут я получила личный опыт, и поняла, что определенные моменты нам с точки зрения бизнеса надо «докручивать», чтобы клиент не страдал. Я прочувствовала на себе опасения клиентов, которые иногда начинают нервничать, высказывать недовольство.

Ипотека – это ведь серьезный шаг в жизни, разумеется, люди переживают. И триггером для раздражения может стать что угодно – необходимость предоставить дополнительный документ, несколько минут ожидания, непонимание некоторых терминов… Теперь я лучше понимаю, как с этим работать. Главное – это чтобы банк клиента «держал за руку» на пути к квартире, чтобы не было равнодушного отношения, когда за улыбкой отсутствует реальное желание объяснить и помочь. Это та самая клиентоориентированность, о которой так много говорят и которой так часто, к сожалению, нам не хватает.

Что касается меня как заемщика, то у меня при оформлении займа на жилье проблем не возникло. И вовсе не потому, что я управляю операционным офисом банка, в котором беру кредит. Во-первых, у меня отличная кредитная история, я , так сказать, законопослушный плательщик. Я ведь не родилась в должности управляющего, после университета работала операционисткой, зарплата была небольшая, и с 20 лет я пользовалась кредитами. Покупала с их помощью телефоны, бытовую технику, первую в жизни норковую шубу. Как результат – у меня высокий скорринговый балл.

Скажу откровенно: всегда на первом месте кредитная история, а не доход. Даже если человек получает каждый месяц миллион рублей, но у него плохая кредитная история, то велик риск, что кредит ему не дадут.

«Подводные камни» в моей ипотечной истории были связаны с объектами. В первичке я бы с ними не столкнулась, ведь там все стандартно, планировки зарегистрированы, все соответствует документации. А вот со вторичкой сложнее: порой приходилось отбрасывать вполне привлекательные варианты с несогласованными перепланировками. Мне повезло: квартира, которую я в итоге собралась покупать, прошла проверку без проблем. Между тем, я нередко вижу людей, которые испытывают разочарование, потому что они выбрали квартиру на вторичном рынке, в фантазиях уже заселились туда, расставили мебель… А на каком-то этапе выяснилось, что там серьезные проблемы – неузаконенные перепланировки, споры среди наследников, обременения, и банк не может согласовать сделку. Да, со вторичкой такое бывает, и надо быть готовыми к подобному развитию событий. Защитой от этого может быть только добропорядочность продавца и профессионализм риэлтора.

Страховка не стала для меня «подводным камнем» - я же работаю в банке. Но иногда для клиентов это неприятный сюрприз. Для кого-то стоимость страховки выливается в 5 тысяч рублей, а для кого-то и в 30. Это зависит от многих факторов, в том числе, возраста и состояния здоровья заемщика. Тем не менее, страховка нужна, она не так уж редко оказывается полезной, я всегда стараюсь это донести до клиентов.

- Насколько сложным оказалось оформление сделки в регистрационной палате?

- В моем случае продавцы квартиры были с Севера, и надо было провести сделку за один день. У нас все получилось, мы заранее взяли талон в регпалате, сдали документы и распрощались. Деньги продавцы получили по аккредитивной схеме. Кстати, сейчас такие сделки проводить гораздо проще, поскольку по нашим новым правилам присутствие продавца на сделке уже не требуется.

Через 10 рабочих дней я пришла в регпалату и забрала свидетельство. У меня было безумное ощущение счастья и гордости – мне всего 31 год, а я смогла, я заработала! Квартира – это первое что-то большое из моих приобретений, которыми можно гордиться. Потому что не шубой же норковой гордиться, не телефоном! Взяв в руки документы, я поняла – все, я остаюсь в Тюмени. Это мой фундамент, я выбрала этот город.

- А что вам больше всего нравится в Тюмени?

- Чистота, бережное отношение к истории и сами люди. Тюменцы очень открытые, и спокойные. Не зря же Тюмень входит в топ-3 самых счастливых городов России. И на самом деле, когда гуляешь по нашей прекрасной набережной, то сразу видишь, какие все умиротворенные, улыбчивые. В Тюмени люди без злобы и камня за пазухой. Наверное, просто потому, что тут это не нужно.

- Скоро день Петра и Февроньи, покровителей семьи и брака. Что бы вы посоветовали людям, которые любят друг друга и собираются брать ипотеку?

- Если хочется приобрести квартиру на двоих, жить в ней, вместе выплачивать кредит, то конечно, я рекомендую это делать в официальном браке, не в так называемом гражданском.

- А как быть тем, кто мечтает о собственном жилье, но боится будущего? Ведь ипотека – история на много лет. А вдруг кризис, потеря работы, страшно!

- Есть множество инструментов, которые позволяют минимизировать ущерб от разных сложных жизненных ситуаций. Сейчас даже существуют страховки от потери работы, и они очень востребованы, хотя и не обязательны для ипотечников.

А вообще, страха-то на самом деле почти нет (или те, кто боятся, просто не доходят до банка). Особенно спокойно воспринимает перспективу ипотеки молодежь. Они в 23-24 года приходят за таким займом и все знают, все заранее просчитывают. Они уверены в себе – понимают, что если работу и потеряют, то быстро найдут снова. Им можно только позавидовать, я в 23 года такой не была. И вообще, ощущение, что в их среде ипотека – это нечто сложное, но модное. Бремя, которым можно гордиться, ведь если тебе дали ипотеку – ты серьезный, ты кое-что можешь, ты ответственный и думаешь о своем будущем. Ипотека сейчас отличная тема для светской беседы, не хуже, чем про погоду: «А по какой ставке ты брал кредит? В каком банке? А не думаешь рефинансировать?»

- Говорят, что часто ипотека вдохновляет на развитие и карьерный рост, недаром же большая часть заемщиков «расправляется» с ней досрочно. А какие у вас есть личные секреты мотивации, которые помогают сохранять оптимизм и энергию, столь необходимые для движения вперед?

- Мой главный коуч и вдохновитель – это мой супруг. Если каждое утро мне говорят, что я самая лучшая, замечательная, лучший руководитель, и у меня все получится, то безусловно, я прихожу на работу с таким позитивным настроением, что любые, даже очень сложные проблемы , не выбивают меня из колеи, я их решаю и иду дальше.

Весь успех идет из семьи, от второй половинки. Да, есть успешные люди, которые идут по жизни в одиночку, но рано или поздно они «сгорают», потому что нет внутренней подпитки, она дается только в семье. И речь не про родителей, а про любимого человека, ведь родители дают тебе жизненный старт, а любимый человек – это настоящее и будущее.

Ипотечные советы от банкира

Ольга Сюзева, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Тюмени:

1. Не ставьте перед собой цель накопить большой первоначальный взнос. Сейчас есть варианты, когда ведущие ипотечные банки предлагают одинаковые ставки по кредитам и при первоначальном взносе в 15% от стоимости жилья, и при 50-70%. Ставка по ипотеке гораздо ниже ставок по потребительским кредитам, а после покупки жилья вам наверняка пригодятся деньги на переезд, ремонт, мебель, бытовую технику. Лучше взять их из накопленных запасов, если они есть, чем оформлять еще один займ.
2. Подумайте, так ли вам нужна ипотека без первоначального взноса. Как правило, проценты в этом случае  гораздо выше, разница может достигать 3-5% годовых. В денежном выражении разница может составлять несколько тысяч рублей ежемесячно.
3. Выбирая между первичным жильем и вторичным, не упускайте из виду тот момент, что обычно до сдачи новостройки проходит несколько месяцев, а то и год. Выплачивать кредит вы начнете сразу после сделки, а не после заселения. Поэтому если сейчас вы живете в арендованной квартире, то получится двойная финансовая нагрузка.
4. Чтобы понять, насколько легко или тяжело вам будет справляться с ежемесячными платежами по ипотеке, попробуйте 2-3 месяца подряд просто откладывать аналогичную сумму из заработной платы. Вы и себя проверите насчет грамотного планирования бюджета, и увеличите свой первоначальный взнос.
5. Изучая варианты квартир в новостройках, зайдите на сайт застройщика, узнайте, в каких банках, занимающихся ипотекой, он получил аккредитацию. Если банков много, и среди них есть представители топ-10 ведущих ипотечных кредитных организаций, то это говорит о высоком уровне надежности застройщика.
6. Если у вас есть материнский капитал, вы можете с его помощью «закрыть» часть первоначального взноса, а также частично или полностью досрочно погасить кредит, сэкономив на выплатах. Чем раньше вы сделаете такое досрочное погашение, тем больше будет ваша экономия. Заранее узнайте, как относится ваш банк к досрочному погашению – нет ли ограничений по суммам, срокам. Очень хорошо, если досрочно погасить кредит можно через интернет-банк, не обременяя себя визитом в офис.
7. Если вы не очень уверены в перспективах своего предприятия, не закрывайте на это глаза, а заблаговременно оформите страховку от увольнения. Понятно, что она не сработает в случае увольнения по собственному желанию, а также при увольнении за прогулы, опоздания и прочие проступки. Но если вы попадете под сокращение, и из-за этого возникнут сложности с выплатами ипотеки, страховая придет вам на помощь. Как правило, годовая страховка обходится в 2,5 тысячи рублей.
8. Минимальный «пакет» страховок, который должен у вас быть при покупке жилья – страхование здоровья, недвижимости и титульное. Последнее актуально при покупке жилья на вторичном рынке, поскольку в течение трех лет сделку могут попытаться оспорить в суде.
9. Что делать, если вы уже взяли ипотеку и теперь с тоской следите за снижением ставок? У вас, например, ставка 13-15% годовых, а банки сейчас предлагают ставки от 10,25%. Займитесь рефинансированием кредита. Да, у вас будут некоторые дополнительные расходы – например, новая оценка недвижимости, страховка, но при разнице между ставками от 1,5% вы каждый месяц будете экономить несколько тысяч рублей. Сколько вы сэкономите можно узнать просто – обратившись в банк и заполнив анкету.
10. Если вы собираетесь покупать квартиру, не откладывайте это на осень. Лет, на мой взгляд, – самое подходящее время. Из-за отпусков и дачного сезона на рынке недвижимости затишье, поэтому гораздо легче уговорить продавцов на скидку. А вот осенью спрос растет, соответственно, эффективно поторговаться будет сложнее. Да и выбор интересных по цене и качеству вариантов может сократиться. И конечно, никто не гарантирует, что цены не подрастут.