Какие районы Тюмени останутся востребованными и почему

Каждый год рынок недвижимости сталкивается с одним и тем же вопросом: где выгоднее продавать и покупать жильё в ближайшем будущем. Покупатели ждут роста, продавцы боятся упустить момент, инвесторы ищут точку входа. Однако, как отмечает менеджер по недвижимости Игорь Золоторев, рынок не работает по принципу «новый год – новые районы». Перспективность не включается по щелчку и не привязана к конкретной дате.

По словам специалиста, в Тюмени уже давно сформировались локации, которые стабильно востребованы независимо от экономических условий: «Это, прежде всего, центр города и прилегающая к нему вторичка, Заречные микрорайоны, Европейский микрорайон, а также Тюменский микрорайон в районе ТРЦ «Кристалл». Здесь спрос держится годами, квартиры продаются быстрее, а цена меньше подвержена резким колебаниям. Эти районы не становятся перспективными – они ими уже являются».

При этом рынок не стоит на месте. В городе активно развиваются территории, которые сегодня выглядят неоднозначно, но в перспективе способны дать заметный рост стоимости жилья. Речь идёт о районах с масштабной застройкой и отложенной инфраструктурой. Например, 5-й Заречный район, территории ДОКа, Тюменская слобода, Комарово Парк и Ново-Комарово. Их потенциал напрямую связан с появлением школ, детских садов, дорог и коммерческих объектов. Пока этих элементов не хватает, район может казаться «сырым», но именно на этом этапе туда чаще всего заходят инвесторы.

Игорь подчёркивает важную деталь: невозможно сказать, что именно следующий год станет переломным для конкретного района. Развитие растянуто на годы вперёд, а в некоторых локациях застройка и формирование среды продлится как минимум до 2030 года.

Отдельного внимания заслуживает различие между покупкой для жизни и покупкой для инвестиций. То, что неудобно для семьи с детьми сегодня, может быть идеальным вариантом для инвестора. Район без школ и детских садов редко выбирают для немедленного переезда, зато именно там цена входа ниже, а рост стоимости после появления инфраструктуры бывает наиболее заметным. В этом смысле один и тот же жилой комплекс может быть одновременно «неперспективным» для одних и крайне выгодным для других.

При этом в Тюмени фактически нет районов, где жильё не покупают вовсе. Продажи идут везде – отличается лишь скорость сделок и портрет покупателя.

Вопрос цены остаётся ключевым. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройках держится на уровне около 130 тысяч рублей, тогда как вторичное жильё в среднем оценивается в диапазоне 90-100 тысяч.

– Такой разрыв ещё несколько лет назад казался бы нелогичным. Причина – льготные ипотечные программы. Покупатели всё чаще ориентируются не на итоговую стоимость квартиры, а на ежемесячный платёж, из-за чего новостройки выглядят привлекательнее, хотя по факту обходятся дороже, – отмечает эксперт.